پیش‌بینی قیمت مسکن در نیمسال دوم 1400
عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در نیمسال دوم 1400
برجام به عنوان اصلی‌ترین عامل اثرگذار روی قیمت مسکن در شش ماه دوم سال مطرح می‌شود. اگر مذاکرات هسته‌ای نتیجه‌بخش باشد قیمت دلار سقوط می‌کند و پشت سر آن حباب 20 درصدی قیمت مسکن نیز حداقل در کوتاه‌مدت فرومی‌نشیند. اما چنانچه وضعیت نامشخص کنونی ادامه یابد و فضای برجام پر از تردید و ابهام باشد معادلات بازار مسکن در نیمه‌ی دوم سال به چه گونه‌ای پیش خواهد رفت. برجام اما تنها راه اثرگذاری بر آینده بازار ملک نیست. اصلاحات ساختاری در نظام پولی و همینطور مالیاتی کشور نیز بسیار اهمیت دارد مخصوصا در بلندمدت. در خوشبینانه‌ترین حالت اگر در 6 ماه پیش‌رو برجام احیا شود، تورم به طور محسوسی کاهش یابد و عرضه مسکن در بازار افزایش یابد قیمت مسکن ممکن است بیشتر از یک پنجم ارزش خود را هم از دست بدهد.
نگاهی به بازار مسکن در سال‌های پیش
با نگاهی دقیق‌تر به بازار مسکن در سه سال گذشته متوجه می‌شویم رفتار خریداران سرمایه‌ای و همینطور روند قیمت‌ها در بازار مسکن بیشتر تحت تأثیر جریانات سیاسی و مسائل بین‌المللی مانند برجام بوده است و بدون شک این عامل اصلی‌ترین فاکتور پیش‌بینی کننده‌ی بازار در شش ماه پایانی سال خواهد بود. پاییز سال 99 و همینطور ابتدای بهار امسال که قیمت مسکن در پی کاهش انتظارات تورمی افت کرد نیز این نظریه را تأیید می‌کند.
بنابراین اگر بازیگران معاملات ملک در پی اتفاقات و جریانات سیاسی حس کنند که ارتباط ایران با جهان بهتر شده است و احتمالا برجام به نتیجه خواهد رسید از تقاضای خود برای خرید خانه صرف‌نظر می‌کنند چون به آینده امیدوارتر می‌شوند. در مقابل اگر امیدها به احیای دوباره برجام از دست برود این خریداران به بازار مسکن هجوم می‌آورند تا با خرید خانه به عنوان نوعی کالای سرمایه‌ای خود را در مقابل ریسک فردایی تاریک‌تر از امروز بیمه کنند.
پس از برجام، تورم آینده مهمترین فاکتور اثرگذار بر بازار مسکن
بعد از برجام، مهمترین فاکتور تورم ماه‌های آینده است که بر روی قیمت مسکن اثر خواهد گذاشت. تورم سالانه در حال حاضر بیشتر از 45 درصد و تورم ماهانه شهریور امسال 3.9 درصد بود که نسبت به مرداد ماه 0.4 درصد افزایش نشان می‌دهد و به نظر می‌رسد مانند پاییز سال گذشته دو مرتبه درحال شدت گرفتن تورم در کشور و نزدیک شدن به پیک تورمی هستیم.
تیم اقتصادی دولت برای مهار تورم هماهنگ نیست
اما آیا دولت موفق می‌شود با اتخاذ سیاست‌های ضدتورمی از وخامت اوضاع در ماه‌های آتی بکاهد و از شدت و طول بازه‌ی تورمی بکاهد؟ به نظر می‌رسد خاندوزی وزیر اقتصاد چنین سیاستی را دنبال می‌کند اما آیا او با رئیسی و تیم اقتصادی دولت بر سر این موضوع تفاهم دارد؟
به نظر اینطور نمی‌رسد و سیاست‌های دولت از قبیل ساخت یک میلیون مسکن در سال، افزایش یارانه‌های نقدی، افزایش اعتبارات بانکی و اعطای وام به عناوین مختلف همگی سیاست‌هایی تورمی است که به نظر می‌رسد دولت در انجام آن‌ها مصمم و جدی است. در وجود ناهماهنگی میان تیم اقتصادی دولت همین بس که هنوز رئیس بانک مرکزی تعیین نشده است و به نظر می‌رسد وجود نگرش‌های مختلف اقتصادی در بدنه‌ی دولت این انتخاب را مرتبا به تأخیر انداخته است. برای کاهش فوری تورم در شرایط حساس فعلی لازم است دولت به جای چاپ پول که سیاستی تورم‌زاست با جذاب‌سازی اوراق دولتی و فروش آن، کسری بودجه و منابع خود را جبران نماید.
اثر وضع مالیات بر خانه‌های خالی روی قیمت مسکن
عامل دیگری که می‌تواند در بازار مسکن نقش به سزایی داشته باشد تصویب و اجرای طرحی است که در آن صاحبان خانه‌های خالی که هیچ کس در آن‌ها سکونت ندارد باید به دولت مالیات بپردازند. این طرح باعث می‌شود صاحبان این خانه‌ها برای فرار از مالیات، خانه‌های خالی خود را در بازار برای فروش عرضه کنند و درنتیجه تقاضای سرمایه‌ای ملک نیز کم شده فقط کسانی که واقعا به مسکن نیاز دارند برای خرید به بازار ورود می‌کنند و قیمت مسکن ریزش می‌کند. البته این طرح اگر هم تصویب بشود اجرایی کردن آن چندان راحت و بدون دردسر به نظر نمی‌رسد اما در صورت اجرای صحیح می‌تواند در شکستن حباب قیمت ملک و ایجاد رونق نسبی در بازار نقش داشته باشد.
تحلیل بازار مسکن نیمه دوم سال 1400
اگر برجام اتفاق بیافتد قیمت دلار حتما ریزش می‌کند و به دنبال آن قیمت مسکن حتی تا 20 درصد نیز افت خواهد کرد چرا که طی شش ماه آینده دو عامل دیگر از اهمیت کمتری برخوردار خواهند بود. اما اگر شانس تحقق دوباره برجام به طور قطعی برای ایران از بین برود نه تنها حباب قیمت مسکن نخواهد شکست بلکه رکودتورمی مسکن عمیق‌تر نیز خواهد شد. در این حالت دو فاکتور دیگر اثرگذار بسیار مهم می‌شوند و دولت تنها با تمرکز بر مهار تورم و بستن مالیالت بر خانه‌های خالی می‌تواند قدری از وخامت اوضاع بکاهد. اگر حالت سردرگمی و تردید فعلی در قبال برجام همچنان تا پایان سال ادامه یابد این احتمال وجود دارد که دولت بتواند با تکیه و تمرکز بر دو عامل دیگر حتی بدون اینکه برجامی نیز رخ دهد وضعیت بازار ملک را بهبود بخشیده و قیمت مسکن حتی بیشتر از 5 درصد نیز کاهش یابد.
همه چیز به برجام ختم نمی‌شود / اصلاح نظام پولی و مالیاتی کشور ناگزیر است
ناگفته نماند حتی در صورتی که برجام رخ دهد اثر شوک ارزی بر روی بازار مسکن موقتی است و نمی‌تواند در بلندمدت ادامه یابد. بنابراین دو عامل دیگر یعنی کاهش تورم و وضع مالیات بر ملک به این دلیل که تغییرات بنیادینی در ساختار اقتصاد ایران محسوب می‌شوند از اهمیت قابل توجهی در درازمدت برخوردارند. برجام مسکنی است بر پیکر بیمار اقتصاد ایران تا قدری درد مردم التیام یابد اما این بیمار تنها با مسکن‌زدن درمان نشده و بهبود نمی‌یابد. اصلاح نظام پولی و مالیاتی کشور همان چیزی است که این بیمار برای ادامه‌ی حیات خود سخت به آن نیازمند است. باید دید دولت سیزدهم به مسکن‌زدن به این بیمار ضعیف و بی‌جان قناعت می‌کند و تنها مرگ او را به تعویق می‌اندازد یا به جراحی عمیق آن پرداخته و او را از بیماری نجات می‌دهد.
