آینده ی مسکن و خودرو تا پایان 1400

از جمله مهمترین دلایل نوسانات و جهش قیمت ها در بازارهای مختلف از جمله ارز، سکه، خودرو و مسکن، حجم بالای نقدینگی و عدم کنترل آن است. از طرفی بر اساس گزارش های مجلس و اتاق بازرگانی، مهمترین مشکل واحدهای تولیدی، دشواری در تامین منابع مالی از بانک ها و کمبود نقدینگی ست. یعنی در عین حال که حجم نقدینگی در جامعه بسیار بالاست و در حال نزدیک شدن به مرز 4000 هزار میلیارد تومان است اما این نقدینگی به سمت تولید هدایت نمی شود و بین بازارهای غیر مولد سرگردان است.

رشد واقعی اقتصادی در هر جامعه در گرو تولید است. فعالیت های سوداگرانه و غیر مولد در بازارهایی مانند سکه، ارز و خودرو نه تنها اثرات مثبتی بر اقتصاد کشور ندارد بلکه موجب افزایش شکاف طبقاتی، نوسانات شدید در بازار، رکود اقتصادی و عدم ایجاد رفاه در جامعه می شود.

یکی از پدیدهایی که در اثر حجم بالای نقدینگی و عدم کنترل و هدایت آن به سمت تولید در فضای اقتصادی به وجود می آید، پدیده ی سرمایه های سرگردان است. سرمایه هایی که مانند سیل به هر بازاری وارد شوند آن را ویران می کنند.

وقتی اقتصاد به دلایل ساختاری نتواند سرمایه های خود را به سمت سرمایه گذاری های مولد و تولید هدایت کند، هر ارزش افزوده ای که از طریق واسطه گری و دلالی ایجاد شود باعث ایجاد تورم و از طرف دیگر رکود می شود.

بررسی بازارهای ارز، طلا، مسکن، خودرو و بورس در تابستان امسال نشان میدهد که از نظر سودآوری، بازارهای فوق نسبت به بهار تغییر جایگاه داشته اند. در فصل دوم سال جاری، بازار سهام بیشترین سودآوری را داشته است و پس از آن طلا سود بیشتری به سرمایه گذاران خود داده است. در رتبه سوم بازار ارز قرار دارد. مسکن و سپرده های بانکی نیز به ترتیب رتبه چهارم و پنجم را به خود اختصاص داده اند.

طبق بررسی ها سود بازار سهام 18.6 درصد، سود بازار طلا 11.3 و سکه 15 درصد و سود دلار 14.2 درصد بوده است.

آمار نشان میدهد بر خلاف بهار 1400 که بازدهی اکثر بازارها منفی بود در تابستان همه بازارها مثبت بوده اند.

بررسی بازار مسکن

قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران در مرداد ماه بر اساس گزارشی که بانک مرکزی داده است برابر با 30 میلیون و 970 هزار تومان بوده است. این رقم نسبت به انتهای فصل بهار که قیمت هر مترمربع 29 میلیون و 670 هزار تومان بود با رشد 4.3 درصدی همراه بوده است.

هر چند آمار مربوط به شهریور ماه هنوز اعلام نشده است اما با در نظر گرفتن 3 درصد رشد، بازدهی مسکن در فصل تابستان به 7.5 درصد و بازدهی شش‌ماهه آن به 5.3 درصد می رسد.

تعداد معاملات واحد های مسکونی در شهر تهران در مرداد ماه امسال در حدود 5500 واحد بوده است که این عدد نسبت به ماه قبل 8.4 درصد رشد را نشان می دهد. اما در مقایسه با مرداد ماه سال گذشته شاهد 29.4 کاهش در تعداد معاملات هستیم.  

بازارهای سرمایه مانند خودرو، مسکن و دلار به عنوان بازارهای موازی بر یکدیگر تاثیرگذار هستند و هر گونه پیش بینی مسکن در 6 ماه دوم سال علاوه بر اینکه به سیاست های دولت ارتباط مستقیم دارد به قمیت دلار نیز وابسته است.

در مورد نرخ دلار تا پایان اسفند 1400 سناریوهای مختلفی وجود دارد. یکی از مهمترین اتفاقات پیش رو در سال جاری سرانجام مذاکرات برجام است. در شرایط فعلی سیگنال های مثبتی از سوی طرفین مذاکره کننده دریافت می شود اما همچنان نمی توان در مورد خروجی مذاکرات و یا حتی زمان رسیدن به نتیجه نهایی اظهار نظر کرد. در صورتی که برجام به نتیجه برسد پیش بینی می شود که قیمت دلار تا 22 هزار تومان نیز کاهش داشته باشد. این کاهش هر چند بر تمامی بازارها تاثیر گذار است اما در صورتیکه زیر ساخت های اقتصادی کشور اصلاح نشود و سیاستگذاران تنها به نتایج برجام و احیانا آزاد سازی پول های بلوکه شده دلخوش باشند، روند تورم ادامه خواهد داشت و قیمت دلار نیز به آرامی مسیر تورمی خود را پس از مدتی طی خواهد کرد.

تجربه ی دولت های قبلی نشان می دهد که دولت ها در سال اول روی کار آمدن تمام تلاش خود را برای مهار تورم انجام می دهند و در سال های ابتدایی چندان شاهد جهش قیمت ها نخواهیم بود. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثی نخواهد بود. در صورتی که بازگشت به برجام همین امسال اتفاق بیفتد می توان امیدوار بود که تا مدتی بازارها روند نزولی داشته باشند و شاهد آرامشی موقت در بازارهای سرمایه باشیم.

اما سناریوی دیگر شکست برجام است که می تواند در اثر جو روانی و انتظارات تورمی که وجود دارد قیمت دلار را تا 35 و حتی 40 هزار تومان نیز افزایش دهد. قطعا این افزایش قیمت در خوش بینانه ترین حالت می تواند باعث افزایش 40 درصدی قیمت مسکن تا انتهای سال جاری شود.

در حال حاضر دولت با سیاست هایی مانند اعطای وام در صدد تحریک مردم به خرید مسکن است اما باید در نظر داشت که وام در شرایطی می تواند محرک خرید باشد که بیش از 70 درصد هزینه ها را پوشش دهد. در حالی که با وجود افزایش مبلغ وام تا سقف 480 میلیون تومان برای زوج ها در شهر تهران، این مبلغ به زحمت حتی 30 درصد هزینه ی خرید مسکن را پوشش می دهد.

بررسی بازار خودرو

شرایط در بازار خودرو کمی پیچیده‌تر از بازار مسکن است. طرح ساماندهی واردات خودرو در مجلس تصویب شده است و انتظار می رود با اجرایی شدن این طرح شاهد کاهش 30 تا 40 درصدی قیمت ها در بازار خودرو باشیم. کاهشی که هم اکنون، پیش از تصویب توسط شورای نگهبان و حتی اجرای طرح نیز آغاز شده است.

بر اساس آنچه در مجلس تصویب شده است، هر شخصی اعم ازحقیقی یا حقوقی می تواند در ازای صادرات خودرو یا قطعات و یا بدون انتقال ارز به خارج از ایران نسبت به واردات خودرو تحت استانداردهای مشخص اقدام کند. واردات خودرهای کارکرده با زمان تولید کمتر از سه سال نیز آزاد خواهد بود.

به گفته ی کارشناسان با اجرایی شدن این طرح تا حد زیادی حباب قیمتی بازار خودرو خواهد شکست و از قیمت های نجومی در بازار خودرو فاصله می گیریم. حتی در شرایط فعلی نیز بازار خودرو دچار ریزش شده است. به عنوان مثال قیمت خودرو 206 صندوق دار نسبت به 20 روز گذشته 11 میلیون تومان کاهش داشته است و به 300 میلیون تومان رسیده است. سایر انواع خودرو مانند پژو 206 تیپ 2، پژو 207 و سمند نیز با کاهش قیمت روبرو بوده است.

بر اساس آمار برخی خودروهای خارجی در کشور تا 9 برابر قیمت های جهانی به فروش می رسد که اصلا منطقی نیست. واردات خودرو می تواند در تعدیل قیمت ها بسیار تاثیرگذار باشد. از طرف دیگر مذاکرات برجام را پیش رو داریم که نتایج آن بر تمام بازارها تاثیر گذار است. با برداشته شدن تحریم ها و آزاد شدن منابع مالی ایران می توان امیدوار بود که روند کاهش سریع تری در قیمت خودرو را شاهد باشیم. به عقیده ی کارشناسان برداشته شدن تحریم و آزاد سازی واردات خودرو می تواند شوک قیمتی بزرگی به بازار خودرو وارد کند.

نتیجه گیری

در هیچ کجای دنیا مردم برای سرمایه گذاری از خودرو و مسکن استفاده نمی کنند. اما شرایط اقتصاد ایران متفاوت با سایر نقاط جهان است. در این شرایط تعداد زیادی از مردم با در دست داشتن سرمایه های سرگردان به دنبال یافتن بازاری امن برای سرمایه گذاری و سودآوری و در بدترین شرایط حفظ ارزش سرمایه های خود هستند. بازار طلا، دلار، مسکن، خودرو و سهام از جمله بازارهای هدف این افراد است. اما باید گفت در حال حاضر، آینده ی تمام این بازارها حداقل تا پایان نیمه دوم سال بسیار نامشخص است. ممکن است برجام شکست بخورد دلار گران‌تر شود. دولت در مهار تورم ناتوان عمل کند. تحریم های جدید اعمال شود و نرخ تورم به صورت فزاینده افزایش پیدا کند. از طرف دیگر ممکن است با به نتیجه رسیدن برجام و مذاکرات، بخش قابل توجهی از تحریم ها برداشته شود و منابع مالی ایران آزاد گردد. واردات خودرو تسریع شود و فضای کسب و کار رونق بگیرد.

هر کدام از این سناریوها نتایج بسیار متفاوتی بر بازارهای سرمایه دارد. در سناریوی میانه نیز ممکن است بازار شرایط فعلی خود را تا پایان سال حفظ کند. با توجه به نرخ تورم ماهانه 3.9 درصد در شهریور ماه و با در نظر گرفتن تورم 3 درصد ماهانه باید انتظار افزایش 20 درصدی سطح عمومی قیمت ها تا پایان سال را داشته باشیم.