چرا مسکن به اندازه مصالح گران نشد؟
تعداد واحدهای معاملاتی در شهریور ماه نزدیک 8 هزار عدد بود که در مهر ماه به حدود 5 هزار عدد رسید و همین عامل باعث شد تورم آپارتمان‌های تهران در مهر ماه منفی شود به این معنا که قیمت آپارتمان در مهر ماه کاهش یافت آن هم در شرایطی که تورم مهر ماه 3.7 درصد اعلام شده و اقتصاد کشور با یک شرایط تورمی شدیدی دست به گریبان شده است.
کاهش تورم مسکن با وجود افزایش تورم مصالح
قیمت مصالح ساختمانی در بهار امسال به نسبت بهار سال گذشته 101 درصد و تابستان امسال به نسبت تابستان سال گذشته 65.2 درصد رشد کرد. پیش‌بینی گروهی از مردم و فعالان بخش مسکن این بود که به دلیل تورم بالای مسکن در نیمه‌ی اول سال بازار مسکن به زودی از رکود خارج شده و جان گیرد. در واقع استدلال این بخش از جامعه این بود که با افزایش انتظارات تورمی تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه‌ی مسکن افزایش یافته و قیمت آن فزونی می‌یابد اما نه تنها چنین اتفاقی نیافتاد بلکه رکود بازار مسکن در پاییز شدیدتر شد و برای دومین ماه در سال 1400 تورم مسکن تهران منفی شد. یکی از عواملی که در کاهش تقاضای غیرمصرفی مسکن نقش داشته است وجود ریسک‌های سیاسی در ارتباط با مسئله‌ی توافق هسته‌ای بوده است زیرا چنانچه برجام احیا شود این احتمال وجود دارد که حباب قیمت مسکن بشکند و بنابراین سرمایه‌گذاری در مسکن برای آن دسته از سفته‌بازانی که به دنبال کسب بازدهی و سود بالا در مدت کوتاهی بوده‌اند جذابیت خود را از دست داده است مانند اتفاقی که امسال تقریبا برای اکثر بازارها نظیر بازار بورس، ارز، طلا و سکه افتاد.
تعمیق رکود مسکن در مهر 1400
حجم معاملات مسکن تهران در مهر ماه نسبت به شهریور 30 درصد کاهش پیدا کرد و قیمت مسکن در این فاصله یک‌ماهه 0.3 درصد افت کرد. در واقع حجم خرید و فروش‌های آپارتمان اوایل پاییز امسال کم شده و این عامل باعث سردی بازار مسکن در تهران شد و به همین دلیل قیمت مسکن در مهرماه کمی ریخت. بیشترین کاهش تقاضا در بازار مسکن تهران مربوط به ساختمان‌های تازه‌ساز است که با رکود شدیدی روبه‌رو شدند و فروشنده‌ها برای فروش این خانه‌ها به ناچار به قیمت‌های پایین‌‌تری تن می‌دهند. بنابراین به نظر می‌رسد رکود آپارتمان‌های نوساز در شرایط فعلی عمیق‌تر از بخش‌های دیگر بازار مسکن است که کاهش قدرت خرید مشتریان و جهش شدید قیمت مسکن در سه سال گذشته از مهمترین دلایل آن است.
رشد مصالح ساختمانی تا 144 درصد
اما چرا این اتفاقات رخ داد و تورم شدید مصالح ساختمانی قیمت مسکن را با افزایش شدیدی مواجه نکرد. در واقع تابستان امسال قیمت مسکن نسبت به تابستان سال گذشته 36 درصد رشد کرد درحالی که تورم نقطه به نقطه 45 درصد بوده و همه کالاها و خدمات موجود در اقتصاد ایران به طور متوسط 45 درصد رشد داشته‌اند. در این مدت یک ساله قیمت مصالحی مثل سیمان، بتن، شن و ماسه حتی تا 144 درصد رشد داشته است و میلگرد، تیرآهن، پروفیل درب و پنجره و نرده که در بین مصالح ساختمانی کمترین تورم را به خود اختصاص داده و 38.2 درصد رشد داشته‌اند.
قیمت مسکن طی 3 سال 5 برابر شد
راز این تناقض و معمای بزرگ را اما باید در سال‌های 97 تا 99 جستجو کرد که تورم مسکن بیشتر از تورم مصالح ساختمانی بود. از سال 97 تا سال 99 قیمت مسکن حدود 395 درصد افزایش یافته است درحالی که رشد مصالح ساختمانی طی این سه سال 249 درصد بوده است. به طور تخمینی می‌توان گفت از ابتدای سال 97 تا ابتدای سال 1400 قیمت مسکن 5 برابر شده در حالی که در همین مدت قیمت مصالح ساختمانی 3.5 برابر شده است. بنابراین امسال نوبت به قیمت مصالح ساختمانی رسیده که با سرعت بیشتری نسبت به مسکن گران شود تا از مسکن جا نمانده باشد و رشد عقب افتاده‌ی خود را جبران نماید.
بهترین استراتژی بساز و بفروش‌ها
بنابراین حداقل امسال نباید نگران جهش قیمت مسکن به دلیل گرانی شدید مصالح ساختمانی باشیم و پیش‌بینی میشود بازار مسکن تا آخر سال فضای آرامی را پشت سر بگذارد. تنها نکته امیدوار کننده در این بین این است که تورم مصالح ساختمانی در تابستان از بهار کمتر شد و احتمالا تورم مصالح در پاییز از تابستان نیز کمتر شود. اما این مطلب به معنای ارزانی مصالح ساختمانی نیست بلکه به این معناست که سرعت و شدت افزایش قیمت مصالح ساختمانی در پاییز و زمستان امسال احتمالا کمتر میشود. اگر چه هنوز بخش زیادی از بسازوبفروش‌ها وارد بازار نشده‌اند اما با تداوم این روند این احتمال وجود دارد که بخش بزرگ‌تری از سازندگان وارد بازار ساخت‌وساز شوند مخصوصا که احتمالا سال آینده بازار مسکن از رکود خارج شده و قیمت مسکن دو تا سه سال آینده دوباره با جهش روبه‌رو خواهد شد.
